技術升級 專研老小區改造設計 科技賦能 人居環境舊貌換新顏
城鎮居住條件已是越來越好，繼棚戶區改造后，老舊小區改造也提上日程。2017年，15個城市開展為期一年的城鎮老舊小區改造試點。2019年，住建部會同21個部門單位深入近百個市縣調研200多個城鎮老舊小區，部分省市又開展深化試點探索。在前期試點、調研的基礎上出臺《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，無疑為全面推進城鎮老舊小區改造工作按下了“啟動鍵”。
我市為推動老舊小區綜合整治，在5月份，政府辦公室也是印發《2020年徐州市城鎮老舊小區綜合整治工作方案》，對整治老舊小區的范圍、內容、具體實施辦法等做出詳細規定。今年徐州計劃整治82個老舊小區（宿舍樓），涉及建筑面積280.68萬平方米、房屋1105棟、居民36319戶，預計投資84680萬元。
近幾年，我院也有幸參與了鼓樓區老小區改造項目，鐵路老小區改造項目等,積累了一些設計方面的經驗與心得，在此討論一些個人淺顯的認知。
一、知己知彼--老小區改造現狀及難點
當前我國城市老小區改造多為幾種方式。
維護保留，對于歷史文化價值較高、具有傳統建筑風格的居住區，通常采取維護的方式，對建筑的結構進行加強，對外觀進行修繕恢復，維持小區原貌。
修繕升級，對于城市較多數的普通老小區或居民樓，這些小區不具有歷史文化價值，多為上世紀單位集資建房，其結構較為穩固，還可以繼續居住，只是外觀較落伍，小區內配套設施不齊全，特別是隨著居民生活水平的不斷提升，私家車的日益增多，老小區常有停車難，一位難求的現象，對于這樣的小區通常采取修繕升級的方式，對外立面進行翻新，加強小區配套設施，規劃停車位。
雨污分流，在老舊小區中，由于前期規劃等原因，常見雨污管道合二為一，俗稱下水道，這類管道多破損滲漏或管徑不足，導致小區乃至整個城市的環境受到影響。
拆遷重建，部分老舊小區集體自籌或個人違章建造的構筑物，結構并不穩定，存在較多安全隱患，如車棚、崗亭、雜物間等，此類構筑物應予以拆除，根據實際情況，統籌規劃，新增合理構筑物。
當前我市老小區改造困難分析
一是政府財政緊張，改造資金有限。目前我國大多數城市的老舊小區改造資金主要依靠政府財政撥款，向社會籌集資金較為困難。二是改造涉及的部分較多，協調管理難度大。老舊小區改造常要涉及到供電、供水、燃氣、通信等多個部門，有時還會牽扯配電、配水、配網等遷改，這就需要多單位強力配合。三是老舊小區改造建設管理難度大，“項目分散”、“群眾關注度高”、“工程簽證變更較多”等。
“六治”：治違法建設、治占用消防通道、治樓道雜物堆放、治毀綠種菜、治架空電線、治飛線充電；
“七補”：補道路等市政基礎設施、補小區服務用房、補消防設施、補電梯設施、補停車設施、補健身休閑設施、補屋面漏雨；
“三規范”：規范業主自治、規范物業管理、規范社區治理體系。
同時還要與供水、供暖、排水、燃氣、路燈、網絡等專項整治有效銜接，做到統籌考慮、協同推進。
近年來，隨著城市改造、道路橋梁設計、農村生活污水改造等精細工程項目設計對大比例尺地形圖的需求日益增大，但目前大比例尺地形圖主要靠人工使用全站儀、GPS-RTK等設備全野外人工采集數據，然后內業加工處理生產。這種作業方式，時間長、效率低、成本高、人工勞動強度大，生產進度還受到作業期間雨雪天氣的影響，已遠不能滿足社會需求。為滿足提高作業效率、降低生產成本，縮小野外作業量獲取大比例尺地形圖的迫切要求。我院采用了無人機航測建模技術。由于無人機具有機動靈活、經濟便捷等特點，而且能夠方便地獲取高分辨率影像，因此采用無人機航攝測量大比例尺地形圖，成本低、工期短、精度高，能夠大幅度減少外業工作量，進而提高生產效率，縮短工期。
老舊小區改造項目，其現狀道路寬度不一，鋪裝、花壇、人行道等形狀不規則，小區內違章建筑及設施較多，諸多因素造成人工測量難度大，不準確等特點。引用無人機航測建模技術后，形成三維模型數據，可精確測量數據，反復查看三維影像等諸多便利。
道路
打通消防通道。對于占用現有道路或消防通道的垃圾雜物或長期無人管理的車輛予以清理。道路上增添消防標識，明確消防通道。
修補破損道路?？刹捎谩耙妷难a壞”，“圓洞方補，斜洞正補”的方法對龜裂、坑槽、沉陷等破損處維修改造。小區路及組團間主要道路改造宜按原路面型式，破損嚴重沒有利用價值的可采用瀝青混凝土面層；宅間路及裸土未硬化區域可采用水泥混凝土路面。對于人行道路可采用鋪砌塊路面，有條件宜選用透水性好的面層材料和結構做法。
管線
整理架空線路。遇到地下管位不夠、改造成本或難度過大，可保留架空的電力、電訊線路，但應對線路實施整治，清理廢棄管線，梳理歸類進槽（橋架），達到有序美觀的要求。
線路地下敷設。在條件允許的情況下，宜選地下敷設的方式。地下管線的走向，宜沿道路或與主體建筑平行布置，并力求線型順直、短捷和適當集中，盡量減少轉彎，管線之間及管線與道路之間盡量減少交叉。
改造雨污管網。實施雨污水分流，將既有排水管作為雨水（污水）系統使用，室外新建雨水管道和收水井，雨、污兩條主管道在小區大門外各設檢查井并入道路市政管網，雨、污井蓋標識分明。更換破損窨井蓋，清理、整修化糞池，疏通、維修給排水管道，改造雨污水管網。有條件的地方，結合“海綿城市”要求開展設計施工。樓前排水支管宜采用300㎜波紋管，其他宜使用鋼筋砼承插管道。
綠化
整治公共綠地。清理毀綠種菜，補栽花草樹木，恢復綠化功能。綠化以喬木為主、灌木為輔。
增加綠化景觀。根據小區場地布局、環境現狀，統籌做好硬化設施和綠化景觀設計，綠地宜略低于硬化地坪。綠地改造應以保留現狀有價值的綠地為主，在此基礎上補充，完善，形成集中與分散相結合，點、線、面相結合的綠地系統。
照明
修補缺損燈具。更新線路燈具，增加照明設施。有條件進行改造與照明設施，重點完善小區內主干道路燈。
采用節能燈具，智能控制系統。提倡節能、智能控制路燈照明，符合國家綠色照明，低碳生活的要求。道路照明應符合以下標準：根據道路等級路面平均照度5~10lux，最小照度1~3lux。樓道燈采用LED燈，功率3W，單燈由光控聲控相結合獨立控制，每座樓設一處電源接入點。
停車設施
增設非機動車車棚。非機動車輛的停放原則上采用敞開式車棚，不得新建封閉式車棚。宜選用輕型材質建造，色彩與周邊建筑環境協調，并設置統一充電的便民設施。
增加機動車泊位。在征求居民意見的基礎上，盡量增加停車泊位。在不減少綠化率的前提下，宜采用樹陣式停車泊位。停車位設置合理，劃線、標向清晰。沿小區主路路面寬度在6米以上，樓前道路路面寬4米以上可施劃單側停車泊位。
增設電動車充電設施。有條件的小區要增設電動自行車、電動摩托車、電動三輪車的充電設施，有效解決小區“飛線”電動車充電問題。
公共空間
增加景觀小品。有條件的空間可設置游步道及園林小品如亭，廊，花架等設施；一般景觀區域宜增建花壇，小品，健身等器材；修建原有綠化，補充，更新花木品種。
安防技防
增加門禁。根據小區實際情況，維修小區單元防盜門，增加小區大門門禁系統，滿足小區安全需要。
增加視頻監控，智能化系統。增強安全防范功能配套，安裝視頻監控及智能化系統，并接入公安聯防監控系統，燈具和監控探頭的設置點，應征詢住戶選擇意見。
其他設施
健身器材。在具備條件的小區內，新建或維修休閑娛樂場所，添置健身器材。健身設施的選擇和布局，要考慮不同的年齡層次的不同需求，興趣和愛好，每項器械或場地均設相應的保護措施。
更新信報箱。維修，更新小區破舊的信報箱，信報箱的規格和設置應規范，并方便居民使用。
公共宣傳欄。在小區主入口或公共活動場地附近設置公共宣傳欄，集中發布有關信息。宣傳欄的設置不得妨礙車輛和行人通行，不得影響安全。
無障礙設施?？筛鶕l件增加無障礙設施，包括小區路，組團路，宅間小路的人行道，出入口，游步道和休憩設施，兒童游樂場，休閑廣場，健身運動場，公共廁所等公共空間。綠地內的游步道應為無障礙通道，輪椅通行道路縱坡不大于4%，專用道不大于8%.
修建大門圍墻。修建、改造破舊大門、圍墻，并增設門房。新建、改造圍墻宜透空。
規范標識標牌。增加社區引導牌，道路導引服務指示，樓棟號，安全警示牌等。標識系統宜保證一定的照明，滿足夜間的需要。
修繕屋面
修補屋面漏水點。對屋面明顯的漏水點進行局部修補，填平漏水縫隙，在原有防水層上增貼防水層，并按規范要求敷設水泥砂漿或細石混凝土保護層。
修繕外墻
墻面出新主要包括原墻面的情理和重新進行外墻粉刷。墻面出新的色彩控制，宜以中高明度的暖色系為主，與周邊色彩協調，避免色差過大。
附屬設施
清理雨棚對存在安全隱患的遮陽（雨）篷實施拆除；現有存在污跡的進行清。理，存在老化損壞現象的予以更換。有需要的，有條件的，實施統一規范安裝，且與建筑立面形式和顏色協調。
消除消防隱患。在消防部門指導下排查并消除消防隱患，清理消防安全通道。
發布時間：2021-1-7 16:40:49 點擊次數：1566
城鎮居住條件已是越來越好，繼棚戶區改造后，老舊小區改造也提上日程。2017年，15個城市開展為期一年的城鎮老舊小區改造試點。2019年，住建部會同21個部門單位深入近百個市縣調研200多個城鎮老舊小區，部分省市又開展深化試點探索。在前期試點、調研的基礎上出臺《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，無疑為全面推進城鎮老舊小區改造工作按下了“啟動鍵”。
我市為推動老舊小區綜合整治，在5月份，政府辦公室也是印發《2020年徐州市城鎮老舊小區綜合整治工作方案》，對整治老舊小區的范圍、內容、具體實施辦法等做出詳細規定。今年徐州計劃整治82個老舊小區（宿舍樓），涉及建筑面積280.68萬平方米、房屋1105棟、居民36319戶，預計投資84680萬元。
近幾年，我院也有幸參與了鼓樓區老小區改造項目，鐵路老小區改造項目等,積累了一些設計方面的經驗與心得，在此討論一些個人淺顯的認知。
一、知己知彼--老小區改造現狀及難點
當前我國城市老小區改造多為幾種方式。
維護保留，對于歷史文化價值較高、具有傳統建筑風格的居住區，通常采取維護的方式，對建筑的結構進行加強，對外觀進行修繕恢復，維持小區原貌。
修繕升級，對于城市較多數的普通老小區或居民樓，這些小區不具有歷史文化價值，多為上世紀單位集資建房，其結構較為穩固，還可以繼續居住，只是外觀較落伍，小區內配套設施不齊全，特別是隨著居民生活水平的不斷提升，私家車的日益增多，老小區常有停車難，一位難求的現象，對于這樣的小區通常采取修繕升級的方式，對外立面進行翻新，加強小區配套設施，規劃停車位。
雨污分流，在老舊小區中，由于前期規劃等原因，常見雨污管道合二為一，俗稱下水道，這類管道多破損滲漏或管徑不足，導致小區乃至整個城市的環境受到影響。
拆遷重建，部分老舊小區集體自籌或個人違章建造的構筑物，結構并不穩定，存在較多安全隱患，如車棚、崗亭、雜物間等，此類構筑物應予以拆除，根據實際情況，統籌規劃，新增合理構筑物。
當前我市老小區改造困難分析
一是政府財政緊張，改造資金有限。目前我國大多數城市的老舊小區改造資金主要依靠政府財政撥款，向社會籌集資金較為困難。二是改造涉及的部分較多，協調管理難度大。老舊小區改造常要涉及到供電、供水、燃氣、通信等多個部門，有時還會牽扯配電、配水、配網等遷改，這就需要多單位強力配合。三是老舊小區改造建設管理難度大，“項目分散”、“群眾關注度高”、“工程簽證變更較多”等。
“六治”：治違法建設、治占用消防通道、治樓道雜物堆放、治毀綠種菜、治架空電線、治飛線充電；
“七補”：補道路等市政基礎設施、補小區服務用房、補消防設施、補電梯設施、補停車設施、補健身休閑設施、補屋面漏雨；
“三規范”：規范業主自治、規范物業管理、規范社區治理體系。
同時還要與供水、供暖、排水、燃氣、路燈、網絡等專項整治有效銜接，做到統籌考慮、協同推進。
近年來，隨著城市改造、道路橋梁設計、農村生活污水改造等精細工程項目設計對大比例尺地形圖的需求日益增大，但目前大比例尺地形圖主要靠人工使用全站儀、GPS-RTK等設備全野外人工采集數據，然后內業加工處理生產。這種作業方式，時間長、效率低、成本高、人工勞動強度大，生產進度還受到作業期間雨雪天氣的影響，已遠不能滿足社會需求。為滿足提高作業效率、降低生產成本，縮小野外作業量獲取大比例尺地形圖的迫切要求。我院采用了無人機航測建模技術。由于無人機具有機動靈活、經濟便捷等特點，而且能夠方便地獲取高分辨率影像，因此采用無人機航攝測量大比例尺地形圖，成本低、工期短、精度高，能夠大幅度減少外業工作量，進而提高生產效率，縮短工期。
老舊小區改造項目，其現狀道路寬度不一，鋪裝、花壇、人行道等形狀不規則，小區內違章建筑及設施較多，諸多因素造成人工測量難度大，不準確等特點。引用無人機航測建模技術后，形成三維模型數據，可精確測量數據，反復查看三維影像等諸多便利。
道路
打通消防通道。對于占用現有道路或消防通道的垃圾雜物或長期無人管理的車輛予以清理。道路上增添消防標識，明確消防通道。
修補破損道路?？刹捎谩耙妷难a壞”，“圓洞方補，斜洞正補”的方法對龜裂、坑槽、沉陷等破損處維修改造。小區路及組團間主要道路改造宜按原路面型式，破損嚴重沒有利用價值的可采用瀝青混凝土面層；宅間路及裸土未硬化區域可采用水泥混凝土路面。對于人行道路可采用鋪砌塊路面，有條件宜選用透水性好的面層材料和結構做法。
管線
整理架空線路。遇到地下管位不夠、改造成本或難度過大，可保留架空的電力、電訊線路，但應對線路實施整治，清理廢棄管線，梳理歸類進槽（橋架），達到有序美觀的要求。
線路地下敷設。在條件允許的情況下，宜選地下敷設的方式。地下管線的走向，宜沿道路或與主體建筑平行布置，并力求線型順直、短捷和適當集中，盡量減少轉彎，管線之間及管線與道路之間盡量減少交叉。
改造雨污管網。實施雨污水分流，將既有排水管作為雨水（污水）系統使用，室外新建雨水管道和收水井，雨、污兩條主管道在小區大門外各設檢查井并入道路市政管網，雨、污井蓋標識分明。更換破損窨井蓋，清理、整修化糞池，疏通、維修給排水管道，改造雨污水管網。有條件的地方，結合“海綿城市”要求開展設計施工。樓前排水支管宜采用300㎜波紋管，其他宜使用鋼筋砼承插管道。
綠化
整治公共綠地。清理毀綠種菜，補栽花草樹木，恢復綠化功能。綠化以喬木為主、灌木為輔。
增加綠化景觀。根據小區場地布局、環境現狀，統籌做好硬化設施和綠化景觀設計，綠地宜略低于硬化地坪。綠地改造應以保留現狀有價值的綠地為主，在此基礎上補充，完善，形成集中與分散相結合，點、線、面相結合的綠地系統。
照明
修補缺損燈具。更新線路燈具，增加照明設施。有條件進行改造與照明設施，重點完善小區內主干道路燈。
采用節能燈具，智能控制系統。提倡節能、智能控制路燈照明，符合國家綠色照明，低碳生活的要求。道路照明應符合以下標準：根據道路等級路面平均照度5~10lux，最小照度1~3lux。樓道燈采用LED燈，功率3W，單燈由光控聲控相結合獨立控制，每座樓設一處電源接入點。
停車設施
增設非機動車車棚。非機動車輛的停放原則上采用敞開式車棚，不得新建封閉式車棚。宜選用輕型材質建造，色彩與周邊建筑環境協調，并設置統一充電的便民設施。
增加機動車泊位。在征求居民意見的基礎上，盡量增加停車泊位。在不減少綠化率的前提下，宜采用樹陣式停車泊位。停車位設置合理，劃線、標向清晰。沿小區主路路面寬度在6米以上，樓前道路路面寬4米以上可施劃單側停車泊位。
增設電動車充電設施。有條件的小區要增設電動自行車、電動摩托車、電動三輪車的充電設施，有效解決小區“飛線”電動車充電問題。
公共空間
增加景觀小品。有條件的空間可設置游步道及園林小品如亭，廊，花架等設施；一般景觀區域宜增建花壇，小品，健身等器材；修建原有綠化，補充，更新花木品種。
安防技防
增加門禁。根據小區實際情況，維修小區單元防盜門，增加小區大門門禁系統，滿足小區安全需要。
增加視頻監控，智能化系統。增強安全防范功能配套，安裝視頻監控及智能化系統，并接入公安聯防監控系統，燈具和監控探頭的設置點，應征詢住戶選擇意見。
其他設施
健身器材。在具備條件的小區內，新建或維修休閑娛樂場所，添置健身器材。健身設施的選擇和布局，要考慮不同的年齡層次的不同需求，興趣和愛好，每項器械或場地均設相應的保護措施。
更新信報箱。維修，更新小區破舊的信報箱，信報箱的規格和設置應規范，并方便居民使用。
公共宣傳欄。在小區主入口或公共活動場地附近設置公共宣傳欄，集中發布有關信息。宣傳欄的設置不得妨礙車輛和行人通行，不得影響安全。
無障礙設施?？筛鶕l件增加無障礙設施，包括小區路，組團路，宅間小路的人行道，出入口，游步道和休憩設施，兒童游樂場，休閑廣場，健身運動場，公共廁所等公共空間。綠地內的游步道應為無障礙通道，輪椅通行道路縱坡不大于4%，專用道不大于8%.
修建大門圍墻。修建、改造破舊大門、圍墻，并增設門房。新建、改造圍墻宜透空。
規范標識標牌。增加社區引導牌，道路導引服務指示，樓棟號，安全警示牌等。標識系統宜保證一定的照明，滿足夜間的需要。
修繕屋面
修補屋面漏水點。對屋面明顯的漏水點進行局部修補，填平漏水縫隙，在原有防水層上增貼防水層，并按規范要求敷設水泥砂漿或細石混凝土保護層。
修繕外墻
墻面出新主要包括原墻面的情理和重新進行外墻粉刷。墻面出新的色彩控制，宜以中高明度的暖色系為主，與周邊色彩協調，避免色差過大。
附屬設施
清理雨棚對存在安全隱患的遮陽（雨）篷實施拆除；現有存在污跡的進行清。理，存在老化損壞現象的予以更換。有需要的，有條件的，實施統一規范安裝，且與建筑立面形式和顏色協調。
消除消防隱患。在消防部門指導下排查并消除消防隱患，清理消防安全通道。
更新消防設施。有條件的小區可維修，補配，更新消防設施和器材，達到規范要求。
點石
王偉男
|
上一條：多彩徐州
下一條：談瀝青路面常見的病害及其預防措施 |
 |